경매에서 권리분석의 알파가 말소기준등기라면 오메가는 대항력이다. 권리분석의 제1보는 말소기준등기에서 시작한다. 즉 권리분석의 첫 걸음은 말소기준등기를 찾아내는 과정인 것이다.
경매에서 말소기준 등기는 아주 특별한 의미를 가지고 있다. 그 가운데 세 가지를 알아보면 다음과 있다.
첫째는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하느냐 않느냐의 인수기준이 된다.
경매사고란 낙찰가 외에 예측하지 못한 추가비용이 발생하는 경우를 말한다. 임차인의 보증금이 낙찰가에서 배당되는 걸로 알고 참여했는데 실제는 배당에서 제외돼 낙찰자가 떠 안는 경우와 임차인의 보증금을 낙찰자가 책임을 지지 않는 걸로 참여했는데 실제는 떠 안아야 하는 경우가 있다.
권리분석의 첫 걸음은 바로 임차인의 보증금을 누가 부담해야 하느냐를 식별하는 것이다. 이 때 그 기준 역할을 하는 것이 말소기준등기이다. 즉 말소기준등기 설정일보다 임차인의 전일일자가 빠르면 낙찰자가 인수해야 하고, 말소기준등기일보다 전입일자가 늦으면 보증금이 얼마가 되든 낙찰자 와는 아무 관계가 없다. 맘 놓고 참여해도 된다.
단 임차인의 전입일이 말소기준등기보다 늦어 보증금의 손실이 발생한다면 명도시 어느 정도 저항은 예상할 수 도 있다. 그러나 이는 어디까지나 도덕적 의미에서의 저항이지 결코 법률적 의미에서의 저항은 아니다.
둘째는 낙찰 후 등기부 등본 상에 있는 제반 권리들의 소멸과 인수의 기준이 된다.
경매가 일반 매매에 비해 좋은 점 가운데 하나는 등기부 등본상에 설정된 부채가 제 아무리 많더라도 채권자의 배당 여부와 관계없이 낙찰 후 전부 소멸된다는 것이다.
일반 매매에서는 부채와 자산의 관계에서 '부채 < 자산'인 경우에만 매매가 가능하나, 경매에서는 부채가 자산보다 훨씬 많은 악성 물건도 깨끗하게 세탁이 된다.
바로 이 때 어떤 등기는 자동으로 소멸되고 어떤 등기는 낙찰 후에도 버젖히 살아있어 낙찰자가 인수해야 하는 경우가 있다. 이 때도 말소기준등기 이후에 설정된 모든 등기는 낙찰 후 배당유무와 관계없이 소멸한다. 단 예고등기와 후순위 가처분 중 하나는 낙찰 후 소멸되지 않는데 이후에 설명하기로 한다. 물론 말소기준등기보다 먼저 설정된 등기는 당연히 낙찰자가 인수해야 한다.
셋째는 명도시 인도명령 대상이냐 명도소송 대상이냐의 판단기준 역할을 한다.
토지경매 외에는 어느 누구도 비껴갈 수 없는 부분이 있다. 바로 낙찰 후 '집 비우기' 과정이다. 일명 명도라고 하는 집 비우기 과정은 사실 경매 고수들도 부담스러운 부분인데 하물며 초보자나 여성 투자자들에게 있어 부담의 강도는 말할 나위가 없다.
그러나 누구도 피해 갈 수 없는 명도도 사실 알고 보면 해법이 있다. 똑 같은 점유자인데 어떤 점유자는 간단히 말 한마디로 내 보낼 수 있는(인도명령) 반면 어떤 점유자는 판결문이 있어야만 내보낼 수 있다.(명도소송)
이 때 인도명령이냐 명도소송이냐의 판단 기준이 바로 말소기준등기이다. 즉 임차인의 전입일자가 말소기준등기일보다 늦으면 인도명령 대상이요 빠르면 명도소송 대상이다.
이래서 법원경매에서 말소기준등기만 제대로 기억해도 권리분석의 70%를 정복했다는 말이 나오게 된 것이다.
이처럼 말소기준등기는 낙찰 받고 나서 소유권이전등기를 할 때 자신을 포함해서 이후의 모든 등기가 말소될 때 기준이 되는 등기를 말한다. 말소기준등기 이후에 설정된 등기부상의 모든 등기는 싹쓸이 대상이 되어 모두 소멸되는 것이다.
그렇다면 어떤 등기가 말소기준등기가 되는가? 경매에서 말소기준등기는 다음 여섯 가지 뿐이다.
저당권등기, 근저당권등기, 압류등기, 가압류등기, 담보가등기, 경매개시결정등기 중에서 시간적으로 설정일자가 가장 앞선 등기를 말한다.
이 여섯 가지 중에서도 실무에서는 (근)저당권등기가 약 85 ∼ 90 % 이상을 점유하고, 가압류등기와 압류등기가 약 10 %, 기타 경매개시결정등기가 약 3 % 순이다. 경매개시 결정등기는 종종 말소기준등기로 오는 경우가 있으나 담보가등기가 말소기준등기인 경우는 아주 드물어 실무에서는 거의 만나기 어렵다.
결국 (근)저당권등기와 (가)압류 등기만 정확히 기억하면 말소기준등기는 95 % 이상 정복하는 셈이 된다.
예를 들어 매각물건 명세서와 등기부 등본상에 ①순위 임차인, ②순위 근저당권, ③순위 가처분, ④순위 가압류, ⑤순위 가등기(매매예약), ⑥순위 압류등기, ⑦순위 경매개시결정등기가 시간 순으로 설정되어 있다면 낙찰자가 인수해야 하는 등기는 무엇일까?
먼저 말소기준등기를 찾아보면 근저당권과 가압류, 압류, 경매개시결정등기 네 가지가 있다. 이 넷 중에서 시간상 가장 빠른 근저당권 등기(2005년 2월 10일)가 말소기준등기가 된다. 따라서 경매가 진행되면 근저당권 등기를 기준으로 해서 이후의 모든 등기(가처분, 가압류, 가등기, 압류, 경매개시결정등기)는 낙찰시 소멸된다.
그러나 ①순위 임차인의 전세보증금은 낙찰자가 인수해야 한다. 말소기준등기보다 전일일자가 빠르기 때문이다. 이런 경우 입찰에 참여하고자 하는 사람은 정상적인 낙찰가에서 임대차 보증금만큼 떨어진 후 참여하거나(예 임차인의 보증금이 5,000만원이고 정상 낙찰가가 1억원이라면 최저매각가가 5,000만원으로 떨어질 때까지 기다려야 한다.) 아니면 그 보증금만큼 낙찰가 외에 추가로 부담해야 한다.
낙찰에도 불구하고 소멸되지 않고 새파랗게 살아있는 등기가 있다. 이들에는 두 가지 종류가 있는데
하나는 말소기준등기보다 설정일자가 빨라 낙찰자가 인수하는 경우가 있고 다른 하나는 설정일자에 관계없이 언제나 낙찰자기 인수해야 하는 등기가 있다.
첫째, 말소기준등기보다 빠른 경우
지상권, 지역권, 전세권, 가등기(매매예약), 가처분, 환매 등이 있다. 이중 전세권은 인수가 원칙이나 전세권자가 배당요구 종기일까지 배당요구를 하면 존속기간과 관계없이 소멸한다.
둘째, 설정순위에 관계없이 언제나 인수하는 등기
유치권, 법정지상권, 예고등기가 있다. 이 중 유치권과 법정지상권은 등기부에 나타나지 않는 등기이므로 특히 주의해야 한다.
