말소기준등기의 종류
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말소기준권리(등기)의 종류 (여섯종류 외울 것)
1.근저당권 : 공동저당, 포괄근저당 2.압류 : 등기법 3.가압류.: 현소유자의 가압류만 말소기준권리 4.담보가등기 : 경매시 저당권으로 본다 5.배당신청전세권 : 용익물권이나 담보물권화되면 말소기준권리 6.강제경매기입등기 : 위의 말소기준권리가 없을때 말소기준권리가 된다. |
(‘말소기준권리’ 또는 ‘말소기준등기’라고도 부른다)
1. 소멸기준등기라는 용어가 탄생하게 된 사연
소멸기준등기는 법문상 용어가 아니고 경매실무에서 경매매수인이 경매대금을 모두 납부했는데도 불구하고 다른 부담을 안게 되는 권리의 기준을 정하다 보니 생긴 용어인데, 실무상 그 유용성은 분명히 인정된다.
그래서 소멸기준등기에 대한 지식만 제대로 이해해도 권리분석의 기본은 정복했다는 말이 나오게 된 것이고 대충 일리 있는 말이기도 하다.
[용어의 이해] '부동산상의 부담'의 의미
부동산상의 부담이라 함은 크게 보아 경매목적물에 이해관계를 가지는 등기되는 권리들와 등기되지 않는 모든 권리들을 모두 포함하는 의미이다. 대체로는 ① 등기가 될수 있는 권리(전세권· 지상권 등의 용익권, 근저당권로 대표되는 담보권, 등기된 임차권, 가압류, 가처분 등)와 ②등기는 될수 없으나 그에 관한 권리를 증명하면 법률의 규정에 의해 인정하는 권리(주택임차권, 상가건물임차권, 법정지상권, 유치권 등)가 있다.
----- 사실, 이런 부분에 대한 이해가 잘 되어 있어야 경매고수로 가는 문에 들어서게 되는데 ...
2. 소멸기준등기의 파악의 실익
• 소멸기준등기는 타권리를 인수하는가 여부의 기준점이다.
소멸기준등기는 경매로 소멸이나 인수하는 권리의 기준이므로 낙찰자가 임대차보증금 등을 인수하느냐의 기준이 된다. 즉 임차권의 경우는 소멸기준등기일보다 임차인의 전입일자가 빠르면 낙찰자가 인수해야 한다. 그러나 소멸기준등기일보다 전입일자가 늦으면 보증금이 얼마가 되든 낙찰자와는 아무런 관계가 없다. 즉, 경매는 일반 거래와 달리 부동산에 관한 권리가 아무리 많더라도 채권자들이 배당을 받느냐의 여부와 관계없이 그 권리들은 낙찰 후 전부 소멸되기에 낙찰자는 신경 쓸 필요가 없는 것이다.
• 소멸기준등기는 점유자에 대하여, 쉬운 인도명령이냐 어려운 명도소송이냐의 기준점
이다.
소멸기준등기는 점유자에 대한 인도명령과 명도소송 중 어느 쪽이냐의 기준이 된다. 임차인의 전입일자가 소멸기준등기일보다 늦으면 인도명령 대상이요 빠르면 명도소송 대상이다. 물론, 임차인의 전입일이 소멸기준등기보다 늦어 보증금의 손실이 발생한다면 명도 시에 보통은 임차인의 저항을 예상해야 한다. 그러나 이는 법률적 권원에 따른 것이 아니고 사실상의 문제이다. 즉, 찾지 못하는 보증금액의 정도, 임차인의 성향, 낙찰자의 입장과 협상능력 등에 영향을 받는 것이므로 일률적으로 말할 수 없는 문제이다.
3. 소멸기준등기의 기준과 종류
• '소멸기준등기'는 6개의 등기(저당권등기, 근저당권등기, 담보가등
기, 체납압류등기, 가압류등기, 경매개시결정등기) 중에서 부동산등기
부상에 시간적으로 가장 먼저 된 등기를 말한다.
그런데 경매실무상 소멸기준등기는 근저당권설정등기가 거의 대부분이고, 가압류가 일부분 있고, 나머지의 등기들이 소멸기준등기가 되는 경우는 아주 드물다. 그래서 근저당권과 가압류만을 바로 판단해도 소멸기준등기는 대부분 해결된다.
전세권이 소멸기준등기가 될 수 있는지에 대해 논란이 있다. 쉽게 생각하면 된다. 건물 전부를 목적으로 하는 전세권은 소멸기준등기가 될 수 있고, 건물 중 어느 일부만을 목적으로 하는 전세권은 소멸기준등기가 될 수 없다.
즉, 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물부분에 한하여 그 효력을 미친다. 가령, 건물 중 일부(2층 부분)를 목적으로 하는 전세권이 주택임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정되었다가 경락으로 인하여 소멸하였다고 하더라도, 주택임차인의 임차권이 전세권의 목적물로 되어 있지 아니한 주택부분(1층의 일부)을 그 목적물로 하고 있었던 이상 임차권이 경락으로 인하여 소멸한다고 볼 수는 없다(대법원 98다50869 판결, 2001마212 결정).
• 자세히 보면 이들 6개는 모두 금전채권(돈을 받을 목적)을 확보하기 위한 등기인 점에 눈여겨봐야 한다.
즉, 소멸주의와 인수주의에서 언급한 바 있듯이, 권리 중에 어차피 금전 만족을 목적으로 하는(사용· 수익이 아니라 돈을 받을) 권리이기 때문에, 그 권리의 순위에 관계없이 그에 해당하는 돈을 지급배당하고 등기를 말소시키는 권리 중에서 부동산등기부상으로 시간적으로 가장 먼저 된 등기인 것이다. 그래서 원칙적으로 이 등기를 기준으로 부동산상의 다른 권리들의 운명이 결정되는 것이다.
※ 주 의 ! ---- 매수인의 인수하는 권리인지는 오로지 등기된 권리(소멸기준등기가 될 수 있는 6개의 등기)를 기준으로 판단하여야 하고, 등기부에 기입되지 않는 우선변제권(미등기전세 등)이 기준이 되는 것은 아니다. 이 점을 특히 주의해야 한다.
예를 들어 소멸기준등기보다 앞서 이전청구권가등기가 있는데, 다시 그 가등기보다 앞서 대항력과 확정일자를 갖춘 주택(또는 상가건물)임차권이 있고, 그 임차권자가 경매절차에서 보증금 전액을 변제받았다고 하여 위 가등기가 소멸하는 것은 아니다. 가등기는 매수인에게 인수되는 것이다.
4. 타권리의 종류에 따른 소멸이나 인수되는지의 여부는
아래와 구분된다.
⑴. 경매로 팔리면 항상 소멸하는 권리 --------
6개의 소멸기준등기가 될 수 있는 권리(저당권등기, 근저당권등기, 담보가등기, 체납압류등기, 가압류등기, 경매개시결정등기)는 모두 그 순위에 따른 배당을 받고 경매로 말소된다.
또 이들은 경매됨으로써 자신을 포함하여 자신보다 늦은 다른 권리들[물론, 아래 ⑵는 제외]도 모조리 소멸시킨다. 즉, 이들은 자신보다 늦은 다른 권리들을 모조리 끌어안고서 너 죽고 나 죽자 하며 물속으로 들어가 함께 장렬하게 전사해버리는 것이다.
▪ 전 소유자에 대한 가압류도 말소된다 ----- 전 소유자에 대한 가압류에 대해서는 경매로 말소가 안 된다는 이론이 있었지만, 실무상은 과거부터 대부분 말소를 했고 판례도 말소할 수 있는 것으로 판시하였다(대법원 98다43441, 2003다40637, 2006다19986 등의 각 판결). 전 소유자에 대한 가압류채권자에 대한 배당은 일반의 가압류와는 달리 그 가압류금액의 한도 내에서 우선하여 배당한다. 다만, 경매법원이 특별한 사정이 있어 전소유자의 가압류를 경락인이 인수하는 것으로 공지하고 경매를 진행할 수는 있다. 그러나 그럴 일은 현실적으로 거의 없다고 보면 된다.
▪ 대지권 있는 건물의 토지별도등기 ----- 아파트나 연립 등 구분건물의 등기부를 보면, ?토지별도등기 있음?이라고 등재되어 있는 경우가 있다. 과거는 토지에 대한 저당권을 낙찰인이 인수해야 하는 조건(특별매각조건)을 붙였으나, 현재의 경매실무는 저당권자가 경매절차에 채권신고를 하게 하고, 매각대금 중 토지부분에 대해서는 저당권자로서의 우선배당을 해주고 토지저당권을 말소(그 지분이 공동담보 중 일부일 때는 그 비율만큼 저당권을 축소변경하는 방법으로 등기한다)시키고 있다. 따라서 토지별도등기 인수조건이 붙어 있지 않다면, 입찰자는 토지저당권자가 채권신고 등을 하였는지 여부를 확인하고 입찰에 임하면 특별히 문제될 것이 없다.
⑵. 경매에도 불구하고 경락인이 무조건 인수해야 하는 조심해야 할
권리 --------
유치권, 법정지상권, 예고등기는 그 권리발생시기가 소멸기준등기보다 늦어도 항상 인수하는 권리가 된다. 따라서 이런 권리가 있으면 극히 신중하게 입찰 여부를 판단해야 하고, 유치권과 법정지상권은 등기부에도 나타나지 않는 권리이므로 특히 주의해야 한다.
⑶. 소멸기준등기일과의 선후에 의하여 소멸이나 인수 여부가 결정되
는 권리 --------
주택·상가건물의 임차권, 지상권, 지역권, 순위보전가등기, 가처분등기, 환매등기 등은 소멸기준등기일보다 빠르면 매수인이 인수하는 부담을 안게 되고, 늦으면 소멸한다.
전세권은 말소기준등기일보다 늦으면 당연히 소멸하지만, 빠르더라도 전세권자가 배당요구를 해버리면 소멸한다.
5. 예시를 통한 소멸기준등기와 인수여부의 이해
• 예시 1 : 권리의 순서가 “근저당 또는 가압류 → 가등기 → 임차권 ”라면,
→ 소멸기준등기(근저당, 가압류)기 보다 빠른 권리가 없으므로 경매로 모두 소멸
되어 낙찰인의 인수는 없다.
• 예시 2 : 권리의 순서가 “가등기 → 근저당 → 임차권 → 가압류”라면,
→ ① 가등기가 순위보전가등기이면 가등기는 소멸기준등기(근저당)기 보다 빠르므
로 경매로 말소되지 않아 낙찰인이 가등기를 인수하고, ② 가등기가 담보가등
기이면 담보가등기는 저당권과 같은 담보권으로 취급되므로, 이 경우에는 결국
담보가등기가 소멸기준등기가 되고 동시에 제일 빠르므로 경매로 모두 소멸되
어 낙찰인의 인수하는 권리는 없다.
※ 가등기 대신“가처분”이라도 ①과 같다.
• 예시 3 : 권리의 순서가 “근저당 → 임차권 → 가압류 → 예고등기”라면,
→ 임차권·가압류는 소멸기준등기(근저당)기 보다 늦으므로 소멸되나, 예고등기는
권리의 등기가 아니고 경고의 등기이므로 순서와 관계없이 경매되어도 항상 말
소되지 않고 등기부에 남는다.
• 예시 4 : 권리의 순서가 “근저당 또는 가압류 → 지상권 → 임차권 → 강제경매”
라면,
→ 소멸기준등기(근저당, 가압류)기 보다 빠른 권리가 없으므로 경매로 모두 소멸
되어 낙찰인의 인수는 없다.
• 예시 5 : 권리의 순서가 “임차권 → 근저당 → 임차권 → 가압류”라면,
→ 임차권이 소멸기준등기(근저당)기 보다 빠르기 때문에 임차권은 경매로 소멸되
지 않고 낙찰인이 인수한다. 다만, 임차권이 배당요구를 하여 배당을 받았으면
낙찰인의 인수는 없는데, 만약 임차권의 배당요구에도 불구하고 보증금을 일부
덜 받게 되면 그 부분의 보증금은 낙찰인이 인수한다.
임차권의 인수는 소액임차권이든 확정일자임차권이든 관계가 없다.
왜냐하면 임차권의 대항력은 확정일자와는 관계없이 주민등록과 점유만을 요건
으로 하기 때문이다.
• 예시 6 : 권리의 순서가 “전세권 → 임차권 → 근저당 → 임차권 → 가압류”
라면,
→ ① 이 경우는 건물 일부에 대한 전세권이고, 임차권도 마찬가지이다. 왜냐하
면, 전세권이나 임차권은 다 같이 용익권이기 때문에 같은 부분에 중복해서
성립할 수가 없기 때문이다. 다시 말해, 만약 경매목적물 전부에 대한 전세
권이라면 같은 용익권인 임차권은 들어설 수조차 없는 것이다.
② 따라서, 이 경우에는 뒷선 임차권에게 대항력을 인정하더라도 앞선 전세권
의 권리를 침해 하는 것이 아니다.
결국, 최선순위 전세권은 배당요구를 하면 말소되지만, 그와는 관계없이 임
차권은 대항력이 있어 낙찰인은 임차권을 인수한다.
- [부동산경매 실무 119]의 내용 중 일부를 수정하고 또 보충한 것입니다 --
※ [지나가는 군소리]
경매세계에서 흔히 권리분석은 5초면 끝나기 때문에, 경매에서 권리분석은 별게 아니라고 한다. 이는 분석대상의 물건에 따라 맞을 수도 있고 그렇지 않을 수도 있는 말이다.
그러나 한편으로는, 화자의 의욕하는 특정의 마음이 앞서가는 경우에 나오는 말이기는 하나, 결국 단순한 물건이라는 전제하에서 하는 말로 본다면 대충은 맞는 말이다.
그러나, 맞고 아니고가 중요한 것이 아니다.
왜냐하면..어떤 사물(事物)에 대한 특정인의 의사표명의 실질적 의미는, 그 의사를 표명하는 자의 당시의 입장(우선하는 욕구, 목적하는 지향성 등)에 따라 달라질 수 밖에 없는 것이고 또 그 의사표명을 접하는 자는 그도 그의 입장에 따라 달리 듣게 될 것이기 때문이다.
그래서.. 세상에서 절대적인 객관은 없다고도 한다. 궁극에서는 주관의 표출이 되는 것이고, 나머지는 듣는 자의 몫이 되는 것이다.
그런데.. 실상은 어떤 세계의 고수나 전문가의 말은 대체로는 그것이 그 사회를 지배하는 상식이나 법칙이 된다. 이것이 인간세계의 한계요, 동시에 세상의 안정에 어떤 기반으로서 기여한다.
... 쓸데없는 개또이 철학을 좀 했네요.. 좀 썰렁한 오늘에..ㅋㅋ
• 사물(事物) : 일과 물건을 아울러 이르는 말. 물질 세계에 있는 모든 구체적이며 개별적인 존재를
통틀어 이르는 말. 사건과 목적물을 아울러 이르는 말.